Гид покупателя
Гид покупателя
Как купить недвижимость на Пхукете, чтобы впоследствии не пожалеть?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо четко осознать возможные риски. Например, всегда существует вероятность выбрать недвижимость, которая не оправдает ваши инвестиционные ожидания или даже превратится в финансовую ношу. Также можно избежать ошибок при выборе объекта для покупки, но при этом допустить ошибки с точки зрения юридических аспектов. Чтобы избежать подобных сценариев, следует придерживаться нескольких простых правил. Во-первых, всегда рекомендуется консультироваться с опытными профессионалами при выборе недвижимости. Они помогут вам разобраться в том, кто имеет хорошую репутацию на рынке недвижимости, и дадут советы относительно объектов, которые обещают наибольший потенциал для последующей аренды. Ведь в большинстве случаев недвижимость на Пхукете покупается с целью получения дохода от аренды. Будет обидно, если вы вложитесь в объект, который не будет пользоваться популярностью среди отдыхающих. Во-вторых, всегда рекомендуется нанимать независимых и квалифицированных юристов из уважаемых фирм. В-третьих, обязательно ознакомьтесь с правовыми аспектами и подготовьтесь заранее.
Для облегчения вашей задачи, мы подготовили большой гид об особенностях процесса покупки недвижимости на Пхукете.
В Таиланде существует два основных типа права собственности на недвижимость: фрихолд и лизхолд.
Фрихолд (Freehold) — это единственный способ полноправного и бессрочного владения недвижимостью, в отличие от аренды или лизхолда.
Преимущества Фрихолда:
• Полное и абсолютное право собственности без ограничения по времени;
• Полная свобода в распоряжении недвижимостью (продажа, дарение, наследование и прочее);
• Право голоса на собраниях собственников в кондоминиуме.
Недостатки Фрихолда:
• Необходимость иметь средства из-за рубежа для покупки (подробнее об этом будет рассказано ниже);
• В среднем, стоимость недвижимости, продаваемой иностранцам (из "иностранной квоты"), выше на 5-10%;
• Необходимость декларирования и налогообложения собственности в Фрихолде;
• Более высокие расходы на регистрацию сделки по сравнению с Лизхолдом (2-3% от стоимости);
• Не допускается оформление земли в рамках Фрихолда, если вы иностранец.
Лизхолд (Leasehold) — это договор на долгосрочную аренду на многие годы.
В рамках Фрихолда, владение недвижимостью возможно только в составе кондоминиума. Каждый кондоминиум должен соблюдать закон, согласно которому не более 49% жилой площади может быть продано иностранцам. Единственным исключением является покупка всего жилого комплекса целиком и полностью. Тем не менее, в таком случае земля, на которой стоит здание, останется не в собственности покупателя, так как согласно законодательству Таиланда, продажа земли негражданам запрещена. Обычно, когда рассматривается процесс покупки недвижимости в Таиланде, это означает приобретение апартаментов в кондоминиуме.
Обычно иностранцы используют Лизхолд для:
• Аренды земли, на которой уже построена или планируется строительство виллы;
• Приобретения квартир в жилых комплексах, не имеющих статуса "кондоминиума";
• Покупки квартир в кондоминиумах, которые продаются из "тайской квоты".
Плюсы Лизхолда:
- Экономия: В среднем стоимость недвижимости в Лизхолде ниже на 5-10% по сравнению с Фрихолдом.
- Гибкий источник средств: В отличие от Фрихолда, при покупке в Лизхолд, средства могут поступать из различных источников, включая наличные или кредитные карты.
- Экономия на регистрации: Регистрация и оформление Лизхолда обходятся дешевле (пошлины и сборы составляют 1,1%).
- Фиксированная стоимость аренды: Лизхолд позволяет фиксировать текущую стоимость аренды на долгосрочный период, что экономически выгоднее в условиях инфляции и роста цен на аренду.
- Широкие права арендодателя: Арендодатель имеет широкий спектр прав, включая право постоянного проживания, изменения интерьера, ландшафта, возведения строений (если речь идет о земле), сдачи в субаренду, продажи Лизхолда третьим лицам и право завещания.
- Возобновляемый Лизхолд: Правильно оформленный договор Лизхолда позволяет продлить изначальный 30-летний срок при продаже третьим лицам.
- Отсутствие налога при переоформлении: Поскольку арендодатель не является собстввенником недвижимости, при переоформлении Лизхолда на другое лицо нет налога на продажу недвижимости.
- Возможность перепродажи: Лизхолд можно перепродать как Фрихолд тайскому резиденту.
- Переоформление во Фрихолд: В договоре Лизхолда можно предусмотреть возможность переоформления во Фрихолд, если законодательство Таиланда в будущем разрешит иностранцам владение земельной собственностью.
Минусы Лизхолда:
- Риск непродления: Существует риск, что договор Лизхолда не будет продлен после первых 30 лет.
- Необходимость контакта с арендодателем: При Лизхолде необходимо поддерживать связь с собственником на протяжении всего срока договора.
- Риск смены собственника: Изменение собственника арендованной недвижимости может вызвать неудобства.
- Отсутствие права голоса: Владельцы Лизхолда не имеют права голоса на собраниях собственников кондоминиума.
Покупка недвижимости в Таиланде: Как это работает
Приобретение недвижимости в Таиланде может быть легальным и прозрачным процессом для иностранцев, но выбор подходящего метода зависит от типа недвижимости, целей (для проживания или инвестиций) и финансовых возможностей покупателя.
Сначала важно знать, что по тайскому законодательству иностранные граждане имеют право владеть квартирами в кондоминиумах, зданиями и могут заключать долгосрочные арендные соглашения на здания и землю. Однако им запрещено владение землей и имеют право на не более чем 49% акций тайских компаний.
Покупка квартиры в кондоминиуме:
По закону 1979 года, иностранные граждане могут владеть до 49% всех квартир в кондоминиуме. При покупке, покупатель должен получить гарантийное письмо от управляющей компании кондоминиума, указывающее долю иностранных и тайских владельцев. Это письмо затем предоставляется в Земельный департамент при переходе права собственности.
Перевод иностранного капитала:
Иностранные граждане, покупая недвижимость в Таиланде, должны внести 100% суммы в иностранной валюте, необходимой для покупки, и получить подтверждающую справку от тайского банка. Эта справка облегчит процесс налогообложения при последующей продаже недвижимости.
Владение землей:
Для иностранных граждан доступны два основных способа владения землей: долгосрочная аренда и открытие тайской компании. Долгосрочная аренда может длиться 30 лет с возможностью двукратной продлению, что дает владельцу 90 лет аренды. При этом владелец здания на земле остается полноправным владельцем.
Открытие тайской компании:
Вместо долгосрочной аренды можно открыть тайскую компанию, где иностранный гражданин может владеть до 49% акций. В этом случае, иностранец становится генеральным директором компании и контролирует права владения землей.
Брак с тайской женщиной:
С 1999 года иностранные граждане, вступившие в брак с тайской женщиной, имеют право на владение землей, при условии, что тайская половина средств, используемых для покупки, принадлежит тайской женщине.
Процесс покупки недвижимости в Таиланде: Шаги к успешной сделке
Покупка недвижимости в Таиланде включает несколько ключевых этапов, независимо от того, приобретается ли недвижимость у застройщика или у предыдущего владельца. Давайте более подробно рассмотрим каждый из них:
1. Переговоры:
- Переговоры проводятся между продавцом и покупателем, либо их представителями.
- На этом этапе обсуждаются следующие важные аспекты:
- Цена недвижимости.
- Размер депозита.
- Дата совершения сделки, передачи права собственности и регистрации.
- Распределение налоговых обязательств между сторонами.
- После успешных переговоров заключается соглашение о резервации транзакции, и покупатель вносит депозит (обычно не более 30% от цены недвижимости). Важно учесть, что депозит может быть невозвратным, если не предусмотрены соответствующие условия в соглашении.
2. Проверка:
- Юрист, представляющий интересы покупателя, проводит тщательную проверку.
- Это включает в себя:
- Оценку состояния недвижимости, ее характеристики и реальную стоимость.
- Проверку наличия или отсутствия заложенных на недвижимость ипотечных обременений.
- Анализ всех документов, связанных с недвижимостью.
3. Заключение соглашения о купле-продаже:
- После успешной проверки и урегулирования всех вопросов составляется соглашение о купле-продаже.
- Это документ, который определяет все условия сделки, включая цену, сроки, обязательства сторон и другие важные параметры.
4. Перевод денежных средств:
- После подписания соглашения о купле-продаже покупатель переводит средства на счет продавца. Это может быть осуществлено с помощью банковского перевода или других способов, удобных сторонам.
5. Предоставление документов для транзакции и регистрация сделки:
- Зависимо от места сделки (покупка от застройщика или предыдущего владельца), необходимые документы предоставляются в соответствующее учреждение, такое как Земельное управление (Land Office).
- Продавец и покупатель (или их представители) встречаются с представителями управления, чтобы подписать все необходимые документы и урегулировать налоги и сборы. На имя покупателя выписывается Право собственности (Title Deed), а копия этого документа хранится в управлении.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, продавец передает ключи и все соответствующие документы о счетчиках электричества и воды покупателю.
Эти этапы обеспечивают прозрачность и безопасность процесса покупки недвижимости в Таиланде.
Налоги
Давайте рассмотрим основные виды налогов при сделках с недвижимостью:
1. Налог при покупке (Transfer Tax): Этот государственный сбор взимается при переходе права собственности. Ставка сбора зависит от формы собственности. При покупке недвижимости во Фрихолд ставка составляет 2% от цены объекта (выбирается более высокая из двух сумм). Для Лизхолда ставка составляет 1,1% (1% налог + 0,1% гербовый сбор). Обычно этот сбор делится между сторонами поровну.
2. Налог на владение (налог на недвижимость): Введен в 2020 году и зависит от типа и стоимости недвижимости. Например, для виллы стоимостью 10 миллионов бат, ставка составляет всего 0,03% в год (3 000 бат).
Налоги при продаже недвижимости в Таиланде различаются в зависимости от типа продавца и срока владения имуществом. Вот краткий обзор налогов:
1. Specific Business Tax (SBT): Применяется, если недвижимость продается в течение 5 лет с момента приобретения. Ставка составляет 3,3% от заявленной или оценочной стоимости объекта (выбирается более высокая сумма).
2. Stamp Duty (Гербовый сбор): Применяется, если не действует Special Business Tax. Составляет 0,5% от заявленной или оценочной стоимости объекта (выбирается более высокая сумма).
3. Income Tax (Withholding Tax): Применяется при продаже недвижимости. Для юридических лиц ставка составляет фиксированные 1% от заявленной или оценочной стоимости объекта (выбирается более высокая сумма). Для физических лиц ставка зависит от срока владения и размера прибыли, с прогрессивной шкалой налогообложения.
